Emerge realiza propuesta para Managua

Emerge realiza propuesta para Managua

Por: Noel Sampson | emerge |Ciudades Sostenibles | Comunidades Emergentes

Managua experimenta serios retos de desarrollo, habitabilidad y vulnerabilidad. La dispersión urbana hacia la periferia, el bajo nivel de densidad habitacional en el centro histórico, la falta de acceso a suelo urbano y la exposición a los desastres contribuyen negativamente a la carestía de servicios, contaminación ambiental, exacerbación de la pobreza y al deterioro de la calidad de vida de los habitantes. Adicionalmente, Managua cuenta con instrumentos de planificación desactualizados y carece de instrumentos para la gestión urbana integral que puedan frenar esta tendencia de dispersión e insostenibilidad. La incorporación de instrumentos de gestión que han sido aplicados por más de diez años en otros países de la región, tales como en Colombia, podría abordar exitosamente la problemática urbana y la situación de riesgo de la capital Nicaragüense.  De este modo, basado en un análisis de los instrumentos de planificación urbana de Managua y a través de una revisión y observación in-situ de buenas prácticas de desarrollo urbano en Bogotá, se plantea el siguiente programa Managua Vertical.

Modelo de densificación inmobiliaria y gestión del suelo urbano en la Managua Vertical

A continuación se muestra un modelo de aplicación de la estrategia de densificación urbana para Managua a través de la propuesta de intervención de un sector urbano del Centro Histórico de la ciudad que está comprendido por cuatro manzanas urbanas del Barrio Bóer a ambos costados de la Quinta Avenida Sur Oeste, entre la Quinta Calle Sur y la Dupla Sur, y las inmediaciones del Reparto San Antonio y la Asamblea Nacional.

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Fig. 1: Sector del modelo de intervención para la densificación inmobiliaria en altura.

Este sector de la ciudad resulta interesante por su directa cercanía a San Antonio, las Casas para el Pueblo, la Avenida Bolívar y principalmente por sus potencialidades para la integración del suelo, densificación urbana auto-gestionada por la comunidad y por la posibilidad de ejecución de proyectos de desarrollo inmobiliario del sector privado.

En este sector es posible la aplicación de diferentes instrumentos de gestión urbana para la ejecución de proyectos de renovación urbana y densificación inmobiliaria que podrían ser facilitados por una nueva entidad público-privada, llamada en esa propuesta como el Sistema de Desarrollo Urbano (SDU), cuyo rol será explicado más adelante.

La estrategia para la renovación de este sector urbano es a través de la activación del espacio público, la densificación en altura mixta que incluye familias de diferentes niveles de ingresos económicos, la participación de la comunidad, gobierno local y el sector privado, y el uso de suelo mixto (habitacional y comercio).

A través de la aplicación de instrumentos de reajuste de terrenos e integración inmobiliaria, se facilitaría la asociación de propietarios de lotes a costados de la Quinta Avenida Sur Oeste para el desarrollo de vivienda mixta de densidad media, con el predominio de comercio y servicio en el primer piso. Esta Avenida (5ta. Ave. S.O) se convertiría en un paseo urbano importante con edificaciones de mediana escala que potenciaría el desarrollo de actividades socio-económicas y economías de escala en el barrio.

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Fig. 2: Propuesta densificación inmobiliaria en altura. emerge: Managua Vertical

Adicionalmente, los lotes en los costados de estas cuatro manzanas urbanas podrían ser desarrollados mediante dos formas inclusivas, la auto-gestión comunitaria para la asociación de vecinos que deseen crear edificaciones de mayor densidad (a como se observa en la figura 2 en el punto 3), o mediante la puesta en común de la tierra de un bloque total (punto 2) que permitiría a la SDU desarrollar la manzana de forma integral y otorgar beneficios a los residentes según el valor del suelo aportado, donde el SDU liberaría y vendería el suelo al costado de las vías principales para el desarrollo inmobiliario en mayor altura, y para la integración de servicios que beneficien a las poblaciones de menor ingreso en el interior de la súper manzana.

De igual forma la Alcaldía de Managua a través del SDU podría captar fondos para el desarrollo de proyectos de renovación urbana de este sector mediante la participación en plusvalía, al decretar el cambio de uso de suelo del uso actual de bodegas u otras actividades semi-industriales al uso habitacional (punto 6). Esta decisión administrativa, adicional a la aplicación de incentivos para el desarrollo inmobiliario, propiciaría el incremento del valor del suelo, cuya incremento en la plusvalía seria compartida de forma equitativa entre los propietarios del suelo y la municipalidad.

La estrategia de densificación diagramado en la figura 2 muestra, a la vez, la aplicación de otros instrumentos de gestión urbana y la implementación de otras iniciativas de desarrollo y renovación urbana. La provisión de equipamiento social, como escuelas y parques, se realizara en el interior de las manzanas urbanas (punto 5), se propone la mejora del espacio público y la renovación de las áreas verdes de modo que se integren con la Dupla Sur, el desarrollo de proyectos de vivienda multifamiliar para familias de ingreso medio y bajo (punto 7), y el desarrollo eventual de los costados de la Avenida Bolívar, donde actualmente se encuentran las casas para el pueblo para las victimas el nemagón, se convertirá en un eje de alta densidad, donde los actuales residentes se beneficiaran de la participación en plusvalía y el desarrollo de este eje urbano.

Mecanismo de Ejecución y Financiamiento

Se propone la creación del Sistema de Desarrollo Urbano (SDU), como entidad público-privada descentralizada de la Alcaldía de Managua que tendrá como objetivo poner en práctica las estrategias de desarrollo urbano de Managua de forma justa, estable y eficiente para los intereses de los residentes, el gobierno local y del sector privado. El mandato del SDU incluirá:

  1. Gestionar con los residentes los proyectos de desarrollo inmobiliario y garantizar la justa repartición de cargas y beneficios.
  2. Garantizar la aplicación de un urbanismo más activo y propositivo.
  3. Supervisar la ejecución de proyectos a nivel de sectores urbanos.
  4. Realizar los Planes Parciales y Planes Maestros de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial, y garantizar la estricta aplicación del plan de desarrollo, los principios, la gestión integral del uso de la tierra, y las normas de construcción.
  5. Supervisar la participación del sector privado, de acuerdo con las necesidades e intereses de los residentes y la comunidad.
  6. Garantizar que las obras auto-construidas por los residentes cumplan con las normas de resiliencia ante los efectos del clima y sean sismo-resistentes.
  7. Vincular tanto a los residentes, como el gobierno local, academia y sector privado.

 

SDUEl Sistema de Desarrollo Urbano estará compuesto por representantes de la Alcaldía de Managua (ALMA), los residentes, representados por asociaciones comunitarias, ONG’s, colectivos urbanos, o estructuras participativas de la población, y por el sector privado representado por el gremio de la cámara de urbanizadores y el sector de la construcción.

 

Cadena de Valores de la Managua Vertical

Se propone una estrategia integral de densificación de la vivienda en Managua, donde a través de una entidad público-privada, como el SDU, se garantice un flujo financiero solvente para la ejecución de la estrategia de financiamiento de los proyectos de renovación y densificación urbana. El SDU a través de un financiamiento inicial podrá recuperar su inversión al final del ciclo, e invertirlo nuevamente formando así un círculo virtuoso (fig. 3). La cadena de valores de esta estrategia asegura la participación de los residentes, el gobierno local y el sector privado.

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Fig. 3: Cadena de Valores de la Vivienda de la Managua Vertical. emerge ©Todos los derechos reservados. Autor: Noel Sampson

La cadena de valores de la vivienda de la propuesta de densificación para el centro histórico de Managua permite tanto el desarrollo inmobiliario por parte de los residentes o la comunidad a través de la auto-gestión, y el desarrollo inmobiliario por parte del sector privado en tierra urbanizable otorgada por los residentes o el SDU, este desarrollo en manos de la empresa privada se caracterizaría por un desarrollo en mayor altura y se realizaría en la vías principales, o exteriores de la “súper manzana” trayendo consigo el acceso de los servicios e infraestructura para las poblaciones con menores ingresos en los corredores urbanos de uso mixto en el interior del sector (fig. 2 y fig. 3).

PUNTOS CLAVES

  1. Managua atraviesa actualmente por un momento clave para su desarrollo y para el cambio de paradigma con el que se gestionan las ciudades en Nicaragua. La actual tendencia de dispersión urbana es insostenible y ha mostrado ser perjudicial para el incremento de las vulnerabilidades ante el riesgo climático, al tiempo en que ha sido perjudicial para el bienestar de la población de la ciudad y está causando serias problemáticas en el transporte urbano y movilidad, y en la provisión de servicios e infraestructura. En este sentido Managua necesita urgentemente un cambio de paradigma y la redirección del desarrollo urbano hacia el centro histórico de la ciudad de una forma más compacta, sostenible y resiliente.
  2. Para lograr que la ciudad se desarrolle de forma más compacta, se garantice la activación de espacios públicos de calidad, la participación de los ciudadanos en el desarrollo urbano y la gestión integral del suelo urbano, se requiere de la adopción de un nuevo régimen de suelo, la actualización del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y la creación de instrumentos de gestión urbana que garanticen el desarrollo inmobiliario justo y equilibrado, y permitan a la municipalidad incrementar sus fuentes de ingreso.
  3. La ejecución de proyectos de densificación urbana en el Centro Histórico de Managua es de alta aplicabilidad si se emplean los instrumentos de gestión urbana descritos en este estudio y se garantiza que las construcciones sean sismo-resistentes y la ciudad cuente con una estrategia de resiliencia a los impactos del clima severo y el cambio climático.
  4. Se requiere de la formación de una entidad pública-privada descentralizada que actúe como gestor, planificador, intermediario, y ejecutor de proyectos de renovación y densificación urbana de forma efectiva e integral en la ciudad de Managua.
  5. Los procesos de densificación urbana deben procurar tanto la participación y toma de iniciativa de los residentes como las oportunidades de inversión para el sector privado.

Propuesta elaborada por emerge © todos los derechos reservados. Información parcial o total de esta propuesta puede ser distribuida solamente bajo citación de los autores. Noel Sampson, emerge | Ciudades Sostenibles | Comunidades Emergentes.